房屋漏水

　　
　　7月8日，商務中心北京法院司法拍賣平臺正式上線，通過查詢北京法院的司法拍賣信息，可參與試點法院部分涉訴資產的網上競拍。
　　雖然司法拍賣房產已不是新鮮事，但今年住商情趣用品各地法院陸續推出網絡拍賣房產後，由於不少房源成交價低於市場價，這一“淘房”的新方式逐漸走進了大眾的視線。
　　司法拍賣流外接式硬碟拍增多
　　據瞭解，受房地隨身碟產市場冷淡行情的影響，司法拍賣房產也同樣遇冷。
　　據東方國際拍賣有限公司的一位工作人員介紹，今年以來，第一次拍固態硬碟賣成交率有明顯下降，拍賣行情與市場大環境情況、拍賣標的評估時效性、標的的具體情況都有關係。
　　記者在北交所訴訟資產網絡交易平臺看到，多套房源由於流拍，已進入到第二拍、第三拍階段。其中一套丰台區橫七條44號院戶型面積102.26平米、評估價273.46萬元的房源，已是第三拍了。
　　在淘寶司法拍賣平臺上，一套北京市丰台區珠江駿景中區176.84平米房源，評估價為550萬元，7月2日一拍流拍後，7月29日二拍調價到450萬元後仍然流拍，折後均價2.54萬/平米，但仍流拍。而6月該小區剛成交了一套161平米三居室，均價達到27000元/平米。現在大戶型房源報價也在3萬/平米左右。雖然報價低，但在成交房源信息一欄，記者發現物業情況顯示：該套房屋尚欠物業費、電費、水費等費用約62500元，且由買受人自行承擔。
　　“自住投資各占一半”
　　但司法拍賣市場中也不乏成交的案例。
　　位於朝陽區大山子環島的銀河灣小區一套327平米的三層空中躍層評估價1692萬元，在今年5月第一拍時流拍，今年6月第二拍時降價169萬元，最終以降價後的1523萬元成交，均價4.66萬/平米。而在中介公司348平米的房源，報價1800萬。均價51724元/平米。
　　一位業內人士向記者表示，通過司法拍賣購房的人，通常都有撿漏的心態，如果不是各方麵條件很好的房源，一般不會第一次就出手，流拍後，都會降價10%-20%，降價後的價格更划算。
　　而上述東方國際拍賣有限公司的工作人員也向記者表示，參與司法拍賣的，自住和投資各占到了一半。
　　偉業我愛我家北京公司一位分析師告訴記者，“司法拍賣的房源肯定比市場價會更便宜一些，不然誰買？如果價格與市場價一樣，不如直接購買二手房，手續也更簡單一些”。
　　據瞭解，此前中介公司也曾收購司法拍賣來的低價房源，再以市場價賣出獲利，但“禁止吃差價”的禁令出來以後，中介公司基本不涉足司法拍賣的房產。
　　拍賣房難躲限購
　　對於競買人來說，最關心的是能否過戶的問題。此前有媒體報道，由繼承、司法拍賣等方式獲得房產不受限購限制，不少“房蟲”通過低價收購此類房源獲利。但此類做法現在已不可行了。
　　昨日，記者通過北京住建委便民熱線得知，司法拍賣獲得的房產，在辦理產權登記前，必須先審核購房資格，在北京沒有購房資格，將無法辦理房屋的產權證。
　　而多家拍賣公司也向記者表示，拍賣公司不會審核競買人購房資格，但建議競買人“最好符合限購條件”，是否能過戶，建議咨詢主管部門。而法院作為委托人也同樣沒有條件審查購房資格，法院通常只是在發佈拍賣公告時標註競買人需符合北京市限購政策規定，“因該政策規定導致的後果由買受人自行承擔，委托人及拍賣人不承擔任何責任”。
　　■ 律師提醒
　　欠費問題需提前釐清
　　雖然通過司法拍賣處理的房子比市場價要便宜，但其中的交易風險購房人也得多加註意。
　　京華律師事務所律師馬傳貞提醒，首先要確認是否具有購房資格，其次要知道法院拍賣的房屋需要一次性付款。
　　瞭解是否具備購買條件後，重點關註拍賣房屋是否存在欠費問題。購買拍賣房屋，一定要提前到現場實地考察，瞭解項目是否有拖欠物業費、取暖費、水電氣費的情況。
　　除此之外，還應瞭解該房屋需要繳納的稅費情況，其標準與買賣房屋相同。
　　此外，在法院的公告中，還會告知公眾該房屋的債務、抵押、租賃情況。一般來說，法院已將這些關係理順；而如果房屋存在租賃，拍得房屋後則需先完成租賃合同，而租賃所得也將歸已獲得房屋產權的競買人。
　　■ 競拍流程
　　競買者可以通過報紙和網站的公告瞭解項目的具體情況，一般情況下不動產會進行30天以上的公告，競買人也可以趁此期間到項目當地瞭解物業具體情況和風險。
　　如果確定有意參與競拍，那麼就可以將保證金打到法院的指定賬戶中，保證金約為房屋評估價的5%。
　　憑藉保證金收據和本人身份有效證明，如果是公司參與競拍就可以拿著公司營業執照、組織機構代碼證、法人身份證複印件，辦理競買登記手續。
　　如果競拍成功，競買人可以拿到《法院裁定書》、《協助執行通知書》《拍賣成交確認書》等文件去房管部門過戶。如未能奪標，拍賣結束三天之後可辦理退還保證金手續。
　　拍賣當天，競買人就能憑賬戶和密碼登錄電子競價系統或到競買現場參與競拍。
　　本版採寫/新京報記者 袁曉瀾　　（原標題：司法拍賣房：價格有優勢 風險勿忽視）